「家賃の支払いを何度督促しても応じてもらえない」
「滞納が長期化しており、立ち退きを求めたい」
賃貸物件を所有するオーナー様や管理会社様にとって、家賃滞納は収益に直接影響するだけでなく、対応が長期化するほど負担も大きくなりやすい問題です。
一方で、家賃滞納が続いているからといって、貸主側が自由に退去を求められるわけではありません。対応方法を誤ることで、かえって不利な状況を招いたり、紛争を複雑化させたりするおそれもあります。
重要なことは、滞納状況やこれまでの交渉経緯を整理したうえで、督促、契約解除、建物明渡請求など、状況に応じた適切な手続きを検討することです。
東京都港区南青山にある森居総合法律事務所では、家賃滞納や立ち退きをはじめとする賃貸借トラブルについてご相談を承っております。
本記事では、家賃滞納が続いた場合に貸主側が確認すべき事項から、立ち退きに向けた手続き、避けるべき対応、弁護士へ相談するタイミングまで、できるだけ分かりやすく解説いたします。
家賃滞納が発生した場合に、まず確認しておきたいこと
家賃滞納が発生した場合、まず行いたいのが、**「現在の状況」と「これまでの経緯の正確な把握」**です。
賃貸借契約書や入金履歴を確認し、
「いつから滞納しているのか」
「滞納額はいくらか」
「これまでの支払い状況はどうだったか」
を整理しておきましょう。
あわせて、賃借人への連絡履歴も重要です。
電話、メール、書面などで督促を行った場合には、連絡した日時や方法、伝えた内容、相手からの回答などを可能な範囲で記録しておくことをおすすめします。
家賃滞納への督促は記録を残すことが重要
「来月まとめて支払う」などの約束が繰り返されている場合、口頭でのやり取りだけでは、後から交渉の経緯を確認することが難しくなることがあります。
滞納が続いている場合には、書面など記録に残る方法で支払いを求めることも大切です。
早い段階で事実関係を整理しておけば、その後、交渉を継続するのか、契約解除や建物明渡請求を検討するのかといった判断もしやすくなります。
家賃滞納から立ち退きまでの手続きはどう進める？
家賃滞納が続き、賃貸借契約を継続することが困難な状況となった場合には、滞納家賃の督促に加え、契約解除や建物の明け渡しを求めることを検討します。
もっとも、家賃を滞納したという事実だけでは、直ちに契約を解除できるとは限りません。滞納期間や金額、これまでの支払い状況、貸主・借主間のやり取りなど、個別の事情を踏まえて判断する必要があります。
まずは交渉による解決を検討する
賃借人との話し合いが可能であれば、滞納家賃の支払いや自主的な退去について交渉する方法があります。
退去について合意できる場合には、「いつまでに退去するのか」「滞納家賃をどのように支払うのか」などを明確にし、後日の認識違いを防ぐためにも、合意内容を書面に残しておくことが重要です。
一方、督促に応じない、連絡が取れない、退去に応じないといった場合には、契約解除の通知を行ったうえで、建物明渡請求訴訟などの法的手続きを検討することになります。
事案によって適切な進め方は異なるため、このような場合は早い段階で弁護士に相談し、今後の見通しを整理しておくことも一つの方法です。
立ち退き請求で注意すべき「自力救済」とは
家賃滞納が長期化すると、貸主側としては「これ以上待てない」「一日でも早く物件を明け渡してほしい」と考えるのも無理のないことです。
しかし、早期解決を求めるあまり、適切な法的手続きを経ずに貸主側が実力で退去させようとすることには注意が必要です。
たとえば、賃借人の承諾なく鍵を交換する、室内へ立ち入る、家具や私物を運び出したり処分したりするといった行為は、いわゆる「自力救済」として問題となる可能性があります。
日本では、裁判などの法的手続きを経ずに、自らの実力で権利を実現する「自力救済」は、判例上、原則として認められていません。
対応の仕方によっては、賃借人側から損害賠償を求められるなど、貸主側が別の法的責任を問われる可能性もあります。本来は家賃滞納を解決するための行動だったにもかかわらず、新たな紛争を生じさせてしまうおそれがあるため注意が必要です。
「早く解決したい」ときほど慎重な対応を
貸主側からすれば、「家賃を支払っていないのだから、退去を求めるのは当然ではないか」と感じるかもしれません。
しかし、「退去を求めること」と「貸主自身が強制的に退去させること」は別の問題です。
賃借人が自主的な退去に応じない場合には、貸主側の判断だけで鍵を交換したり荷物を処分したりするのではなく、契約解除や建物明渡請求訴訟など、適切な手続きを検討する必要があります。
また、訴訟で明け渡しを命じる判決を得ても賃借人が退去しない場合には、必要に応じて強制執行の手続きへ進むことになります。
家賃滞納が長期化しているほど、早期に解決したいと考えるのは当然です。だからこそ、貸主側に新たな法的リスクを生じさせないよう、適切な手順を踏んで対応することが重要です。
家賃滞納・立ち退き手続きを弁護士へ相談するタイミング
「弁護士への相談は、訴訟になってからでよい」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、家賃滞納の問題では、訴訟に至る前の段階で今後の方針を整理することにも意味があります。
たとえば、「どの段階で正式な督促を行うべきか」「契約解除を検討できる状況なのか」「賃借人との交渉をどこまで続けるべきか」など、判断に迷う場面は少なくありません。
弁護士へ相談することで、賃貸借契約書や滞納状況、これまでの交渉経緯などを確認し、交渉から建物明渡請求訴訟まで、今後取り得る手続きや見通しを整理することができます。
管理物件を抱えるオーナー様や管理会社様にとって、問題の長期化は金銭面だけでなく、時間的・事務的な負担にもつながります。
森居総合法律事務所では、お客様のご状況とご意向を丁寧に確認し、お客様目線から問題を捉えながら、結果にこだわる姿勢を大切に、最新の情報を踏まえた迅速な対応を心がけております。
家賃滞納・立ち退きでお困りのオーナー様・管理会社様へ
家賃滞納が続いている場合、重要なのは「できるだけ早く退去させること」だけではありません。
これまでの滞納状況や交渉経緯を正確に把握し、適切な手順を踏みながら、最終的な解決を見据えて対応を進めることが大切です。
「何度督促しても家賃が支払われない」
「立ち退きを求めたいが、どのような手続きを踏めばよいか分からない」
「現在の対応に問題がないか確認したい」
このような場合には、一人で判断せず、森居総合法律事務所へご相談ください。
当事務所では、オーナー様・管理会社様それぞれのご状況とご意向を丁寧に伺ったうえで、今後取り得る手続きや見通しを整理し、問題の解決に向けた対応を検討してまいります。
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